Orientovat se ve smlouvách, které se týkají financování bydlení a bydlení obecně, není vůbec snadné. Vše se také velmi často mění a běžný člověk jen těžko drží krok. A i když se vás uvedené záležitosti přímo netýkají, určitě je dobré být v obraze.
Co dělat, když nemáte nájemní smlouvu v písemné formě?
Jestliže byl nájem sjednán pouze ústní formou nebo je smlouva z nějakého důvodu neplatná, může vznik nájmu zpochybnit nájemce, jako slabší strana smluvního vztahu, nikoli pronajímatel. Nájemce může smlouvu zpochybnit do doby před plněním z nájemní smlouvy, tedy než se nastěhuje do pronajatého bytu.
Občanský zákoník pak přidává pravidlo, podle kterého je nájem řádně uzavřen po uplynutí 3 let od doby, kdy nájemce začal užívat byt i bez písemné nebo platné smlouvy, a zároveň se on i pronajímatel chovali způsobem, jako by nájem sjednán byl.
Problém však může nastat, když není dostatek důkazů o právech a povinnostech z nájmu, proto rozhodně doporučujeme, abyste si dali pozor a vždy trvali na uzavření platné písemné smlouvy.
Předkupní právo pro vlastníky nemovitostí
Od 1.1.2018 (na základě novely Nového občanského zákoníku č. 460/2016 Sb.) vstoupilo v platnost, že pokud prodáváte nemovitost nebo pozemek ve spoluvlastnickém podílu, mají k němu ostatní spoluvlastníci předkupní právo. Výjimkou je pouze převod podílu na osobu blízkou (manžela/ku, rodiče, sourozence a podobně), a to i v případě bezúplatného převodu, jako je například darování. Jestliže se spoluvlastník předkupního práva vzdá, musí být tato informace zapsána v katastru nemovitostí.
Vlastník nemovitosti nebo pozemku má povinnost nabídnout písemně k odprodeji svůj podíl nejprve dalším spoluvlastníkům. Ti mají 2 měsíce na vyjádření, zda část nemovitosti/pozemku koupí nebo ne. Pokud spoluvlastníci nemají zájem o odprodej, může jej vlastník prodat třetí straně, ale nikoli za cenu nižší, než nabídl spoluvlastníkům. Kdyby byl nucen cenu snížit, musí svůj podíl opět nabídnout nejprve spoluvlastníkům s předkupním právem.
Podpis rezervační smlouvy
Vybrali jste si byt a chystáte se podepsat rezervační smlouvu? Doporučujeme na ní trvat, aby byly jasně vymezeny závazky všech tří stran – tedy kupujícího, prodávajícího i realitní kanceláře. Pozor dávejte hlavně na rezervační dobu. Pokud budete nemovitost financovat úvěrem, raději počítejte s delší časovou rezervou (klidně až 3 měsíce), protože vyřízení, schválení a podepsání úvěru a s tím spojená dokumentace mohou trvat.
Důležité je ujasnit si, zda rezervační poplatek bude součástí kupní ceny či nikoliv. Určitě se zajímejte o to, kam vlastně rezervační poplatek zasíláte. Jestliže jste se například dohodli, že v bytě zůstane nábytek nebo spotřebiče, trvejte na vypracování seznamu, který bude součástí rezervační smlouvy. V neposlední řadě se zajímejte též o aktuální výpis (list vlastnictví) z katastru nemovitostí a také o to, co vše za provizi realitní kancelář nabízí.
Otázky právního charakteru ohledně nájmů, pronájmů, koupě či prodeje nemovitostí je mnoho. Pokud nespolupracujete s právníkem, určitě si před jakoukoli „akcí“ prostudujte všechny příslušné zákony a vyhlášky.
Doporučujeme si vždy prostudovat všechna související práva a povinnosti, zjistit aktuální možnosti… zkrátka zjistit si co nejvíce o tématu, které se vás právě týká. Ale je dobré mít alespoň obecné povědomí, a to jsme se právě naším článkem snažili zprostředkovat.
